武汉市经适房可上市交易 老房不强征土地出让金
长江日报消息 武汉市较早的一批经适房已经满5年，按照《武汉市经济适用住房管理办法》规定，已符合上市交易条件。记者昨天从房管部门获悉，武汉市经适房上市交易规定已于7月出台。
据了解，对于今年7月前立项的经适房项目，期满上市交易时，可以交土地收益金，不强制要求土地使用权变更为出让。对于7月后新批项目的经适房，交易时必须按照房价与原来购置价价差70%标准补交土地出让金。
【新政】
为什么经适房上市不能参照商品房交易规定呢？原来经适房之所以便宜，是因为其土地使用权性质为“划拨”，而现在市场上交易的绝大多数商品房为“出让”。经适房要实现和商品房“同等待遇”，关键就在于土地使用权性质从“划拨”变为“出让”，要补交土地出让金。
举例来说，武汉市首个摇号的经适房小区徐东的丽华苑，2006年时售价是2700元/平方米，而现在周边商品房价格已达万元。出售人如果要将该小区房子卖到市场价，必须补交土地出让金，如果交的多，那房子价差就少，其享受到的溢价利益就少。
老房：
交易不强征土地出让金
记者发现，“新政”对老经适房交易采取了宽松政策。经适房期满上市交易时，有两种方式可供选择，一种是按照相关规定缴纳土地收益金，土地使用权保留划拨性质。还有一种是想把经适房彻底转变为商品房，交易双方愿意划拨用地变更为出让土地，也可选择照该房屋市场价格与房屋原购置价格价差70%的标准补交土地出让金。
房管部门有关人士解释说，这些“老经适房”是指今年7月前取得经适房计划的，目前武汉市所有符合出售条件的经适房和现在正在建设的经适房，都符合这个条件，交易时都可以在上述办法中二选一。
新房：
交差价七成的土地出让金
“新政”对于今年7月后立项的经适房交易采取了从严政策，规定经适房期满上市交易时只有一条路：按照该房屋市场价格与房屋原购置价格价差70%的标准补交土地出让金，土地使用权变更为出让。
以今年销售的江岸区天兴花园为例，经适房单价在3000元左右，周边商品房单价为5000元左右，一套90平方米的房子，价差在18万元，出让金就要交12.6万元，出售人的收益只有三成，也就是5.4万元。
房管部门有关人士表示，今年7月后还没有新立项的经适房，因此，现在还没有影响面。
【解析】
老房：最好选土地不转为出让
此前流传着“经适房交易七成收益要上缴”，随着“新政”公布不攻自破。记者发现，老经适房上市的两种方法中，第一种方法明显对出售人有利。
据了解，土地收益金=按地段等级收费标准×土地分摊面积，一般只有几百元，而价格价差的70%，就动辄数十万。交易时选择第一种方法交土地收益金，而不用第二种方法将划拨用地变更为出让土地，可以多赚数十万。
选用两种方法交易后，房屋以后交易、使用会有什么不一样吗？房管部门有关人士表示，事实上，二者在居住、买卖上并无区别，上市进入二级市场后，即便以后再买卖，也可以正常交易。最大的区别是如果以后房屋拆迁，第一种交易方式的房屋，其拆迁款会少些。
新房：事实上政策影响面有限
新批项目交易为什么高达七成收益须上缴？房管部门有关人士表示，这是让经适房回归保障房属性，限制增值收益，抑制投机。
该人士认为，经适房本身就是具有保障性质的房源，是为满足中低收入者的住房问题，并非给其提供一条投资的渠道。允许经适房上市交易，也只是为了方便部分住户改善居住需求的需要，并不是鼓励其将其中巨大的价差“变现”。这意味着以后买经适房，试图从“升值”中牟利的可能性大为减少。其中可图的利益少了，各种投机购经适房的也自然会减少。
虽然“新政”严厉，但是新立项的经适房要几年后才上市，并且随着武汉市保障房体系的转型，经适房数量在未来也会减少，因此事实上政策影响面有限。
【释疑】
购经适房5年就可上市交易，以签合同时间为准，还是交房或者办两证时间为准？记者昨天了解到，以签合同时间为准。
前几年，许多经适房小区存在着拖延办房产证的情况，武昌一经适房小区2006年出售的经适房，两年后才办房产证，如果按照办证时间算，就达不到5年。对此，房管部门解释说，经适房上市交易有两个限制性条件，一是签订了经适房买卖合同满5年，二是房子取得房产证和土地证。2006年买的房，2008年办的证，是符合交易条件的。
中介代售行不行？
符合上市条件可接手
要卖经适房，最便捷的渠道就是交由房产中介代售，但是武汉市目前对房产中介涉足经适房交易严控。记者昨天了解到，符合上市条件的经适房，中介是允许代售的。
近两年来武汉市对房产中介涉足经适房交易严查，对没有取得完全产权的经适房，中介从中出租、转让，发现一例查处一例。记者昨天从各大中介了解到，现在中介对经适房所有业务“绝缘”，不会接经适房买卖业务。
这让要出售经适房的业主少了卖房的主要渠道。对此，房管部门解释说，合同满5年取得两证的经适房，符合交易条件，中介是可以介入买卖的。
不再需要怎么办？
政府享优先回购权
新经适房七成收益要上交，让试图出售赚差价的业主会觉得“无利可图”，对确实不再需要经适房的市民，如何处理手中的经适房?记者昨天获悉，政府享优先回购权。
“新政”明确规定，对于签合同不满5年确需转让经适房的，由政府按照原价并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。即便是满5年上市的，政府也享有优先回购权。但据记者了解，目前武汉市政府回购经适房的情况还比较少，以后随着经适房“无利可图”，可能回购会增多。
怎么出售更划算？
土地使用权保留划拨性质
按照相关规定缴纳土地收益金，而土地收益金=按地段等级收费标准×土地分摊面积，一般只有几百元。
土地使用权变更为出让
以今年销售的江岸区天兴花园为例，经适房单价在3000元左右，周边商品房单价为5000元左右，一套90平方米的房子，价差在18万，出让金就要交12.6万元，出售人的收益只有三成，也就是5.4万元。
提醒
市民如果对此政策有疑问，可以拨打本报记者电话13477061819，或者登录新浪微博，@长江日报，本报将请有关部门给予权威解答。
服务
购买经济适用房5年后方可上市，该房屋出售时交纳过户主要费用如下:
1、交易手续费5元/平方米(买卖双方各半)
2、契税 1%、1.5%、3%（买方非唯一住房3%）
3、个税1%（卖方出售家庭唯一住房免征）
4、登记费85元
5、土地收益金（地段等级标准×土地分摊面积） 地段等级标准请登录网站了解 http://www.whfdcjyzx.com.cn/tdsyj_101426,1.html 。具体可咨询市、区办证窗口。
反应
“终于盼来了上市细则”
“终于盼来了上市细则。”昨天，记者将“新政”消息告诉武昌的王先生，他说，他家2007年住上了经适房，但由于离一家人工作地都比较远，交通成本很高，因此近两年一直酝酿将经适房卖了，再买套小点的商品房。 但是相关政策一直不出台，他们的经适房买卖无规可循。
此前，武汉市的经适房管理办法规定，购买经适房满5年，购房人上市转让经适房，应当按照市人民政府规定的比例交纳土地收益等相关价款，但到底怎样收，收多少，几年来一直都是政策空白。
像王先生这样当初购买经适房的市民，现在因为有了资金积累或者工作调动、孩子上学、交通不便等原因，有着急切的换房需求，迟迟换不了房，这次终于盼来了上市细则。
本文来源：新华网
责任编辑：王晓易_NE0011
网易新闻客户端下载- 推荐
- 娱乐
- 体育
- 财经
- 时尚
- 科技
- 军事
- 汽车
